Esiste l’albo degli amministratori di condominio?

In realtà no, non vi è alcun ordine professionale per quanto riguarda gli amministratori di immobili e di condominio. Ciò si può intendere come una concezione che fa ipotizzare, nel modo giusto, una esistenza di una specie di albo professionale degli amministratori di condominio. Ma non è così, questo perché in Italia, ad oggi, non esiste nessun obbligo d’iscrizione ad alcun albo professionale per poter svolgere la professione di amministratore condominiale.

Motivo per cui, quindi, risulta essere una professione che non è in alcun modo regolamentata e che trova fondamento normativo nella legge n. 4 del 2013. Tutti quanti gli amministratori di condominio non fanno parte di alcun numero delle professioni ordinistiche (come ad esempio medici, giornalisti, avvocati, etc.) che per essere esercitate necessitano e richiedono l’iscrizione ad un albo professionale.

La possibile ed eventuale iscrizione all’Albo professionale degli amministratori di condominio, se esiste, rappresenta solamente l’iscrizione ad un elenco di professionisti che si lega ad una specifica area geografica.

Chi può fare l’amministratore di condominio

Tutti i soggetti che possono esercitare la professione di amministratore può essere sia una persona fisica, che una società di persone o anche di capitali. Ovvero, si intende una società semplice, oppure, una società in nome collettivo, ma anche una società in accomandita semplice. Ve ne sono anche altre che sono società a responsabilità limitata, quelle per azioni e, infine, le società in accomandita per azioni.

Ciò vuol dire che tale disposizione ha importanza sia per il tema che è prettamente trattato, ma anche per il fatto di effettuare un vero riconoscimento giuridico per quanto riguarda le organizzazioni societarie svolgenti tutte le attività di mandatario di stabili.

In passato, ci sono stati alcuni giudici, soprattutto di merito, che hanno deciso di togliere la modalità della forma collettiva, ovvero di tutte le società di persone e società di capitali, andando ad asserire che il rapporto che si crea è intuitus personae.

La prima vera apertura è stata fatta nei confronti delle società di tutte le persone per poi ammettere anche quelle dei capitali. Quindi, ad oggi, grazie al recepimento giurisprudenziale, il problema si può dire risolto con l’ingresso di tutte le organizzazioni nella gestione condominiale in merito alla norma tale in esame.

Per cui, la nostra indicazione è che tutti quanti i requisiti necessitano di essere posseduti dai soci che sono illimitatamente responsabili, così come dagli amministratori e da tutti i dipendenti incaricati di andare a svolgere le funzioni dell’amministrazione dei condomini.

Requisiti per l’amministratore di condominio

Prima di tutto, tra i requisiti è obbligatorio, in assoluto, aver frequentato un corso di formazione iniziale, nonché attività di formazione periodica anche in materia di amministrazione condominiale.

Anche se non diventa necessario solo nel caso in cui l’amministratore sia stato nominato tra i condomini da parte dello stabile.

Come anticipato, possono svolgere l’incarico e diventare amministratore di condominio tutti quelli che:

• hanno godimento per quanto riguarda diritti civili;
• non sono mai stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione;
• non sono stati condannati contro l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, ma anche verso il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo;
• per la quale la legge commina la pena della reclusione che non sia inferiore, al minimo, a due anni e, al massimo, a cinque anni;
• non sono mai state sottoposte a misure di prevenzione diventate in seguito definitive, salvo che non sia dovuto avvenire una riabilitazione;
• non sono interdetti o inabilitati;
• il loro nome non risulta annotato all’interno dei protesti cambiari;
• hanno deciso di conseguire il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• hanno frequentato un corso di formazione all’inizio e adesso svolgono attività di formazione periodica in materia proprio di amministrazione condominiale.

Come abbiamo detto, hanno la possibilità di svolgere l’incarico di amministratore di  condominio anche tutte le società di cui al titolo V del libro V del codice. In questo caso, i requisiti necessitano di essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, così come dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di poter svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini che siano a favore dei quali la società stessa presta i servizi.

La perdita dei requisiti primari comporta la conseguente cessazione dall’incarico.

In tale evenienza ogni condomino può decidere di convocare senza formalità l’assemblea per effettuare la nomina del nuovo amministratore.

A tutti quelli che hanno svolto attività di amministrazione del condominio per almeno un anno, nel giro di tre anni precedenti alla data dell’entrata in vigore della presente disposizione, viene consentito lo svolgimento di tale attività di amministratore anche in mancanza di tutti i requisiti.

Deve essere chiaro che resta l’obbligo di effettuare una formazione periodica.

Il ruolo dell’amministratore condominiale

L’attività che riguarda l’amministratore condominiale si caratterizza per:

• la cura di tutti i registri dell’anagrafe condominiale e i verbali delle assemblee;
• la tenuta della contabilità del condominio, anche a mezzo delle moderne modalità telematiche;
• riuscire a calcolare tutte le spese condominiali e saperle ripartire equamente tra i condomini;
• valutare l’accesso a soluzioni di finanziamento condominiali e private (es. simulare la cessione del quinto)
• andare a riscuotere i contributi;
• effettuare i pagamenti necessari;
• eseguire tutti gli adempimenti fiscali;
• preoccuparsi, su una delibera dettata dall’assemblea condominiale, di far eseguire tutti gli eventuali lavori della manutenzione ordinaria e straordinaria;
• convocare l’assemblea ed approvare il rendiconto condominiale (quindi la convocazione obbligatoria annuale);
• andare a vigilare sul rispetto del regolamento condominiale;
• infine, comunicare ai condomini tutte le informazioni cosiddette di servizio.

Conclusioni

In sintesi, non vi è alcun obbligo per un amministratore di condominio di doversi iscrivere ad una associazione. Non si verifica, in quanto non esiste, ad oggi, un vero albo degli amministratori condominiali, almeno in Italia. L’unica cosa certa che esiste la si trova in una iscrizione ad un elenco di professionisti che può decidere di legarsi ad una specifica area geografica.